Thứ Hai, ngày 16 tháng 12 năm 2019

Bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:cơ sở pháp lý trong triển khai thực hiện tại Việt Nam

Ngày đăng:11:07 08/08/2019
Lượt xem: 3.237
Cỡ chữ
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đang được các ngân hàng thương mại bắt đầu áp dụng phổ biến hiện nay, đảm bảo cho việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại các dự án xây dựng nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, việc triển khai nghiệp vụ này hiện tại cũng còn nhiều vấn đề bất cập cần quan tâm tháo gỡ để hướng tới lợi ích cao nhất cho người mua nhà là bên nhận bảo lãnh. Bài nghiên cứu cung cấp cơ sở lý luận tổng quát về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó nhấn mạnh đến khung pháp lý hiện hành đang áp dụng. Trên cơ sở trình bày những hạn chế trong triển khai bảo lãnh nhà ở tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, một số giải pháp được đề xuất nhằm phù hợp với thực tế và có tính thực tiễn.
 
Giới thiệu
 
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển rất mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào, phong phú và chất lượng sản phẩm ngày càng được nâng cao. Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững, phát triển và đã có sự sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng, miền. Có thể nói, thị trường bất động sản là thị trường quan trọng hàng đầu liên quan trực tiếp đến các mặt kinh tế xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại và đảm bảo tính an toàn cho hệ thống ngân hàng.
 
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong quá trình phát triển luôn được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước, biểu hiện qua hàng loạt khuôn khổ pháp lý liên quan được ban hành nhằm điều chỉnh hoạt động của lĩnh vực này. Trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn hiện tại phải kể đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đây là khía cạnh còn khá mới mẻ ở nước ta hiện nay tuy nhiên, kể từ khi hình thành và phát triển đã cho thấy những bước nhảy vọt đáng kể, hiện diện gần như rộng khắp trong đời sống xã hội của người dân. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã phản ánh đúng thực tế khách quan của nền kinh tế thị trường. So với kinh doanh nhà ở có sẵn, hình thức kinh doanh này mang nhiều ưu điểm: vừa giúp chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay, vừa giúp người mua nhà giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã 
hoàn chỉnh.

 
Mặc dù việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được đưa vào khuôn khổ quản lý của pháp luật, nhưng thực tiễn áp dụng hiện nay vẫn cho thấy nhiều điểm hở và từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho người mua nhà, gây ra rất nhiều hệ luỵ đối với không chỉ người dân mà còn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung. Để bảo vệ những người dân mua nhà và ngăn chặn những hành vi trục lợi từ khách hàng của chủ đầu tư, Nhà nước đã ban hành các chính sách và pháp luật để điều chỉnh, nổi bật phải kể đến quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này về mặt lý luận được xem là cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà thuộc những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, với sự tham gia cùng của ngân hàng thương mại là những tổ chức có chức năng thẩm định chuyên nghiệp, nền tảng tài chính vững mạnh và uy tín. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế thời gian qua đã cho thấy một số điểm hạn chế cần gấp rút giải quyết để cơ chế bảo vệ này hoàn thiện hơn.
 
Cơ sở lý luận
 
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Một cách đơn giản khi nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có cơ sở cho thấy rằng nhà ở đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.
 
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Mặc dù chưa được hình thành và đưa vào sử dụng nhưng nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được xem là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu, có thể mang ra mua bán giao dịch. Điều này là cơ sở cho việc phát sinh các hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
 
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với đặc thù là tài sản nhà ở không có thực tại thời điểm giao kết hợp đồng, mà chỉ được bàn giao cho người mua sau một thời gian nhất định trong tương lai, do đó, người mua phải chấp thuận điều kiện thanh toán (thường chia thành nhiều đợt) trong quá trình nhà được xây dựng. 
 
Như vậy, theo quy định từ khi ký hợp đồng mua bán thì người mua nhà đã phải bắt đầu thực hiện nghĩa vụ đóng tiền cho bên bán trong khi tài sản vẫn chưa được hình thành, ví dụ như việc thanh toán có thể lên đến 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và lên đến 95% giá trị hợp đồng trong trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [1]. Rủi ro lúc này sẽ nảy sinh cho bên mua nhà khi đóng tiền mua nhà ở chưa hình thành: bên bán vì lý do nào đó không thể hoàn thành xây dựng nhà ở theo đúng lộ trình đã cam kết với bên mua, phá vỡ nghĩa vụ quy định trên hợp đồng mua bán đã ký kết. Lúc này pháp luật đã phát huy vai trò bảo vệ những người mua nhà không may có lợi ích bị xâm hại, thông qua bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Qua đây có thể thấy, quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được bảo vệ tốt hơn, cùng với bên bán nhà thì phía ngân hàng thương mại với tư cách là bên bảo lãnh phải có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trên hợp đồng mua bán.
 
Khuôn khổ pháp lý
 
Việc bảo lãnh của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư là bên bán đã nhận ứng trước của bên mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng. Trình tự chi tiết thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015. 
 
Theo đó, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước. Những ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bị loại khỏi danh sách, vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt ]2]. 
 
Để được ngân hàng thương mại phát hành bảo lãnh, ngoài việc đáp ứng các quy định chung về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự của bên được bảo lãnh, đồng thời được bên bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà bên bảo lãnh phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì ngoài ra bên được bảo lãnh là các bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng đầy đủ pháp lý về dự án (như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng) và trước khi bán, bên bán phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà [3].
 
Quy định cũng chỉ ra số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua[4]. 
 
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua nhà ở. Trên cở sở đó, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua. Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua bán nhà ở [5].
 
Như vậy, trình tự để ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho bên thụ hưởng là người mua nhà được tiến hành như sau: (i) Ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư; (ii) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; và (iii) Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi ngân hàng đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.
 
Khi mua tài sản là nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm đến ba yếu tố quan trọng nhất đó là: (i) Pháp lý của dự án; (ii) Văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của Sở xây dựng và: (iii) Bảo lãnh của ngân hàng trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ. Về phía nghiệp vụ kinh doanh của ngân hàng, họ sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (tức đảm bảo về yếu tố pháp lý dự án), đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh (trong đó phải có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của Sở xây dựng). Do đó, bảo lãnh của ngân hàng khi được phát hành đồng nghĩa với các yếu tố khác đã được đảm bảo, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả lại tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua và khi đó thì quyền lợi của người mua nhà được bảo đảm tối ưu.
 
Những bất cập trong triển khai
 
Khuôn khổ pháp lý cho hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã sẵn có, ràng buộc trách nhiệm rất rõ ràng của các bên có liên quan trong quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với mục đích hướng tới bảo vệ lợi ích hợp pháp của những người “mua nhà trên giấy”. Tuy nhiên, dù đã được áp dụng bằng luật nhưng trong thực tế, việc bảo lãnh này vướng phải rất nhiều bất cập trong quá trình thực hiện tại nhiều dự án.
 
Trước tiên phải kể đến việc thực hiện bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai làm phát sinh chi phí và trong thực tế thì phần chi phí này sẽ được phản ánh trong giá bán, mà theo đó thì người mua phải trả. Mức phí này bình quân đang dao động từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh6 (không quá 70% giá hợp đồng) và từ đó được xem như một gánh nặng về tài chính cho phía bên mua nhà. Do đó, trong thực tế đã xuất hiện không ít các trường hợp các chủ đầu tư thỏa thuận với bên mua nhà về việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký hợp đồng mua bán. Chỉ khi các bên mua nhà tiến hành vay vốn để thanh toán tiền mua nhà thì ngân hàng cho vay mới yêu cầu hồ sơ vay vốn phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Trong trường hợp thanh toán bằng vốn tự có của bên mua thì hầu như việc phát hành bảo lãnh được các bên lách qua để giảm thiểu số tiền phải thanh toán.
 
Khi mở bán dự án, đã có trường hợp chủ đầu tư chủ động ký kết với ngân hàng các văn bản cam kết bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh ngân hàng) hoặc văn bản tài trợ vốn trong đó có nội dung về bảo lãnh,… vô tình gây ra việc khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng. Về đúng quy định, bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp này phải đúng hình thức của cam kết bảo lãnh ngân hàng, in trên ấn chỉ bảo lãnh của ngân hàng và phát hành riêng lẻ cho từng bên mua nhà là bên nhận bảo lãnh (cá nhân hoặc tổ chức) với các thông tin phù hợp với hợp đồng mua bán đã ký kết. Nhiều khách hàng không hiểu quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư né tránh bằng các văn bản nêu trên dẫn đến quyền lợi của bên mua nhà bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đứng dưới góc độ của ngân hàng, việc phát hành cam kết bảo lãnh đúng quy định còn tùy thuộc vào yêu cầu và việc phối hợp của bên được bảo lãnh là bên bán, do đó, rất khó để ngân hàng triển khai nếu không có sự hợp tác của bên bán. Khi được yêu cầu phát hành các văn bản nêu trên, phía ngân hàng trên cơ sở bảo đảm yếu tố rủi ro và tuân thủ đúng quy định của mình thì thường sẽ đưa vào các nội dung như “Ngân hàng chúng tôi bảo đảm về mặt nguyên tắc”, hay “Quý công ty chỉ được sử dụng hạn mức bảo lãnh sau khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ thủ tục tín dụng theo quy định của ngân hàng chúng tôi”. Những nội dung này rõ ràng không bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho bên mua nhà.
 
Trên thị trường bất động sản hiện tại cũng có nhiều người tham gia với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án. Những người này với mục đích đầu tư kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng, nên hầu hết trong số đó sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ nên việc bảo lãnh đối với những người này không có nhiều ý nghĩa như người mua nhà để sử dụng trong tương lai - những người vốn rất quan tâm đến tiến độ thực hiện dự án và sẽ chờ đến khi bàn giao nhà. Phía chủ đầu tư khi phải chịu một khoản phí không nhỏ khi phát hành bảo lãnh cho những người mua là nhà đầu tư vốn không quan trọng cam kết bảo lãnh của ngân hàng thì cũng đã tỏ ra không mặn mà với nghĩa vụ của mình.
 
Một yếu tố quan trọng nữa xuất phát từ năng lực của các chủ đầu tư và từ đó thì cơ sở cho các ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh cũng không hề đơn giản. Theo quy trình nghiệp vụ của ngân hàng, họ phải thẩm định rất chi tiết về dự án trước khi cấp tín dụng. Các yếu tố liên quan đến dự án sẽ lần lượt được phân tích: năng lực của chủ đầu tư về vốn, kinh nghiệm triển khai dự án; cơ sở pháp lý của dự án; phân tích về thị trường bất động sản; chính sách bán hàng và năng lực bán hàng; năng lực nhà thầu;... Khi chủ đầu tư đáp ứng các yếu tố này, cân nhắc khẩu vị rủi ro thì ngân hàng mới đồng ý cấp giới hạn tín dụng cho khách hàng, trong đó sẽ có hạn mức riêng để phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện để chủ đầu tư được ngân hàng đồng ý cấp tín dụng trong thực tế rất không đơn giản và đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực thực sự. Nhiều dự án mà chủ đầu tư năng lực kém, pháp lý chưa đầy đủ, việc phát triển dự án do đơn vị phát triển dự án thực hiện nhưng không được công nhận về tư cách pháp lý nên do đó đơn vị phát triển dự án dù có mạnh nhưng cũng không thể làm được thủ tục với ngân hàng về cấp bảo lãnh. 
 
Cùng với đó thì theo quy định hiện nay của Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có của ngân hàng cho một khách hàng và không vượt quá 25% cho nhóm khách hàng có liên quan7. Nay khi có thêm bảo lãnh cho mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì buộc ngân hàng phải bổ sung thêm giới hạn mới để phát hành bảo lãnh cho khách hàng, hạn mức mới này sẽ ảnh hưởng đến giới hạn cấp tín dụng của ngân hàng và khả năng có thể làm giảm các hạn mức tín dụng khác của khách hàng, đặc biệt là vay vốn. Giới hạn tín dụng tăng kéo theo bài toán về tài sản bảo đảm cũng trở nên khó giải quyết, bởi thực tế nhiều dự án bất động sản được ngân hàng tài trợ số vốn rất lớn và đòi hỏi một tỷ lệ bảo đảm tương ứng, nếu thêm phần bảo lãnh nữa thì phải có thêm tài sản bảo đảm của chủ đầu tư để đủ điều kiện phát hành bảo lãnh. Khi đó để phát hành bảo lãnh, phía ngân hàng bắt buộc phải giải chấp căn hộ đã được thế chấp trước đó cho ngân hàng để bảo đảm cho khoản tín dụng8 (vì thực tế, tài sản bảo đảm cho giới hạn tín dụng của chủ đầu tư chỉ có thể là dự án hình thành trong tương lai và chủ đầu tư có rất hạn chế các nguồn tài sản bảo đảm khác) theo đúng quy định pháp luật. Việc này dẫn đến giá trị tài sản bảo đảm cho dự án bị giảm xuống trong khi số dư tín dụng tăng lên trong trường hợp khách hàng không bố trí được nguồn tài sản bảo đảm mới. Điều này đã gây khó trong việc cấp tín dụng của ngân hàng và các quy trình thủ tục để giải chấp tài sản cũng rất phức tạp khi liên quan đến cơ quan của Bộ Tư Pháp, Bộ Tài Nguyên Môi Trường đòi hỏi rất nhiều thời gian cũng như phối hợp giữa các bên.
 
Một số kiến nghị, đề xuất
 
Từ những điểm hạn chế nêu trên, bài viết xin đề ra một số giải pháp để giải quyết các vấn đề. 
 
Thứ nhất, cần bổ sung quy định mức trần phí bảo lãnh. Theo đó, cần có quy định về giới hạn mức trần phí bảo lãnh thay vì để ngân hàng và doanh nghiệp thoả thuận. Thực tiễn cho thấy có trường hợp ngân hàng tận dụng vị thế cao hơn của mình trong khi phía doanh nghiệp là bên bán nhà ở bắt buộc phải phát hành bảo lãnh nên đã bị đẩy mức phí lên rất cao, thiệt hại quy cho cùng sẽ bị đẩy về phía người mua nhà cũng như phía doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong quá trình bán hàng với mức giá cao. Việc quy định mức phí trần sẽ khiến cho các ngân hàng thương mại phải cạnh tranh để có khách hàng và cũng là biện pháp chống liên kết độc quyền trong bảo lãnh giữa các ngân hàng.
 
Thứ hai, ngân hàng thương mại có thể xem xét cấp tín dụng có bảo đảm một phần hoặc giảm tỷ lệ bảo đảm cấp tín dụng. Với đặc thù của lĩnh vực phát triển dự án bất động sản, phía chủ đầu tư dự án không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ phát hành bảo lãnh, trong lúc gần như hầu hết tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp (tài sản thế chấp gần như chỉ có dự án hình thành trong tương lai), nên sẽ gặp khó trong vấn đề duy trì tỷ lệ tài sản bảo đảm để thực hiện phát hành bảo lãnh ngân hàng. Do đó, ngân hàng có thể xem xét trên tổng thể tình hình triển khai dự án, năng lực và uy tín của chủ đầu tư, tiến độ thực hiện dự án để quyết định cấp tín dụng với tỷ lệ tài sản bảo đảm phù hợp hơn cho khách hàng.
 
Thứ ba, nên ban hành quy định cho phép trường hợp người mua nhà ở hình thành trong tương lai không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng thì lúc này không bắt buộc bên bán phải bắt buộc thực hiện phát hành bảo lãnh ngân hàng. Việc có bảo lãnh ngân hàng là để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tuy nhiên để thực hiện có thể gây ra đội chi phí mà thông thường người mua nhà sẽ là bên chịu. Do đó, để khắc phục vấn đề này và đảm bảo phù hợp với nguyện vọng của các bên, trong trường hợp giao dịch với các chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu và được người tiêu dùng tin cậy thì có thể cho phép người mua nhà đồng ý để bên bán không phát hành bảo lãnh.
 
Thứ tư, quan trọng trên hết là người mua nhà phải là người tự trang bị để bảo vệ quyền lợi của mình thông qua nâng cao kiến thức về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc phát hành bảo lãnh khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng với đó, người mua khi có nhu cầu mua nhà ở thuộc các dự án nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý của dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình.
 
Kết luận
 
Thời gian vừa qua đã có khá nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản liên kết với các ngân hàng thương mại trong việc phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, sự hợp tác này còn có trường hợp mang tính hình thức, nhằm tuân thủ đúng quy định của pháp luật cũng như xây dựng uy tín với khách hàng, nhưng thực tế triển khai vẫn còn khá nhiều hạn chế như đã đề cập. Thời gian tới, cơ quan quản lý cần tiếp tục nghiên cứu và sửa đổi các quy định liên quan đến bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng rõ ràng, cụ thể và bao quát được thực tế, đảm bảo khả năng áp dụng thực tiễn lâu dài cũng như có những biện pháp kiểm soát thực hiện, chế tài hợp lý để qua đó góp phần làm giảm tranh chấp, quyền lợi người mua nhà được bảo đảm chặt chẽ.
 
[1] Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
[2] Mục b Khoản 2 Điều 12 được sửa đổi bổ sung theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017.
[3] Khoản 3 Điều 12 được sửa đổi bổ sung theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
[4] Mục b Khoản 4 Điều 12 được sửa đổi bổ sung theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017.
[5] Mục c Khoản 4 Điều 12 được sửa đổi bổ sung theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017.
[6] Nhật Minh (2017).
[7] Khoản 1 Điều 128 Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010.
[8] Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có quy định: “Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng…”.
 
Tài liệu tham khảo:
1. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2017), Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng.
2. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng.
3. Nhã Đan (2018), Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Vì sao vẫn khó?, truy cập tại < https://vietnambiz.vn/bao-lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-vi-sao-van-kho-44477.html>, [ngày tuy cập 30/10/2018].
4. Nhật Minh (2017), Quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có làm đội giá nhà?, truy cập tại < http://cafef.vn/quy-dinh-moi-ve-bao-lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-co-lam-doi-gia-nha-20171114093117956.chn>, [ngày tuy cập 30/10/2018].
5. Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
6. Quốc hội (2010), Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010.

PGS.,TS. Đặng Văn Dân

 Nguồn: TCNH số 24/2018
Bình luận Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu